Nova Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (LPUOS) do Recife

 

Foi sancionada no último sábado, 4 de outubro de 2025, a Lei Municipal nº 19.426/2025, que estabelece O texto consolida e substitui, em um único marco regulatório, as legislações anteriores sobre o tema — a antiga Lei de Parcelamento do Solo (LPS, Lei nº 16.286/1997) e a Lei de a nova Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (LPUOS) do Recife. Uso e Ocupação do Solo (LUOS, Lei nº 16.176/1996) — promovendo uma reorganização significativa das normas urbanísticas da cidade. A nova lei entrará em vigor em 3 de dezembro de 2025, conforme o prazo de 60 dias após sua publicação oficial.

Elaborada em consonância com os princípios e diretrizes do Plano Diretor de 2021, a nova LPUOS tem como eixos estruturantes a função social da propriedade urbana, a valorização do ambiente construído existente, o estímulo à reabilitação de imóveis subutilizados ou degradados, e o fortalecimento das políticas habitacionais e de preservação cultural.

Entre as principais inovações, destaca-se a reformulação do zoneamento urbano. A cidade passa a contar com novas Zonas Especiais de Preservação Histórico-Cultural (ZEPH), além de uma ampliação expressiva das Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS), com a incorporação de novas áreas de vulnerabilidade habitacional ao regime urbanístico especial.

A legislação introduz mecanismos inovadores para estimular a recuperação do patrimônio edificado, como a possibilidade de converter reformas e retrofits em Potencial Construtivo Adicional (PCA). Essa medida permite que as intervenções realizadas em imóveis existentes nas áreas centrais e históricas indicadas, sejam transformadas em metros quadrados de construção adicional, que poderão ser utilizados em projetos dentro de zonas previamente definidas nos bairros do Pina e de Boa Viagem. A norma também concede, nos cinco primeiros anos, isenção da Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC) para projetos de retrofit em setores estratégicos.

A nova LPUOS valoriza a cidade caminhável, incorporando instrumentos que favorecem o uso de calçadas mais amplas, fruição pública, fachada ativa e presença de áreas verdes. Além disso, a lei estrutura novos procedimentos para o licenciamento urbanístico, buscando maior clareza nas exigências e alinhamento com a digitalização administrativa. Ainda que muitas dessas inovações dependam de regulamentação específica, a promulgação da norma já representa um avanço significativo na governança territorial da cidade.

O nosso escritório acompanhou de forma contínua e aprofundada todo o processo de elaboração e aprovação da nova LPUOS, desde a revisão das legislações anteriores até sua proposição final, desenvolvendo um entendimento sólido sobre as transformações e potencialidades do novo cenário urbanístico do Recife.

Texto: Emanoelly Barros, Advogada em Pires Advogados.