O que são Zonas Especiais de Interesse Social? - Direito Urbanístico
Também conhecidas como Áreas
de Especial Interesse Social (AEIS), as Zonas Especiais de Interesse Social
(ZEIS) são instrumentos urbanísticos que definem as áreas
da cidade destinadas à construção de moradia popular. Trata-se de uma
categoria de zoneamento que permite o estabelecimento de um padrão urbanístico
próprio com regras especiais e mais permissivas para determinadas áreas da
cidade.
O reconhecimento das ZEIS
como instrumento de política urbana e habitacional é resultado de um processo
de lutas sociais e reorganização dos movimentos de moradia que teve início na
década de 80, durante a redemocratização. Naquele período, em um contexto de
grande mobilização popular, deu-se a articulação do Movimento Nacional de
Reforma Urbana, cuja principal bandeira de luta – o direito à cidade – abrangia
uma pauta de reivindicações fortemente marcada por questões fundiárias.
Recife foi primeiro município
no país a instituir Zonas Especiais de Interesse Social. Isso ocorreu no ano de
1983, através da publicação da Lei nº 14.511/83, que definiu as diretrizes para
o uso e ocupação do solo no referido município e trouxe em seu artigo 14 a seguinte
definição: “assentamentos habitacionais
surgidos espontaneamente, existentes e consolidados, onde são estabelecidas
normas urbanísticas especiais, no interesse social de promover a sua
regularização jurídica e a sua integração na estrutura urbana”. A
iniciativa foi seguida por outros municípios brasileiros.
A partir do ano de 2001, com
a aprovação do Estatuto da Cidade (Lei Federal nº 10.257/01), as ZEIS se
tornaram o principal instrumento de política habitacional contemplado pelos
Planos Diretores. Mas, pode-se dizer que somente com a retomada dos
investimentos federais em habitação, especialmente a partir do lançamento do
PAC Urbanização de Favelas em 2007 e do Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV,
em março de 2009, é que as ZEIS ganharam efetiva força junto às políticas
urbanas e habitacionais.
Entre os objetivos básicos
de uma ZEIS, podemos destacar: (a) viabilizar a recuperação urbanística e
regularização fundiária de assentamentos precários, respeitando as
características das ocupações e minimizando remoções e reassentamentos,
mediante a delimitação de zonas urbanas onde vigoram regras específicas de
parcelamento, uso e ocupação do solo; (b) garantir a oferta de terra urbana,
bem dotada de infraestrutura, equipamentos e transporte público para a produção
de habitação de interesse social (HIS); (c) contribuir para a permanência das
famílias de baixa renda, beneficiadas por programas habitacionais subsidiados
com recursos públicos nas áreas urbanizadas e novas moradias produzidas com
tais recursos.
Texto: Fernanda Fraga, estagiária em
Pires Advogados e Consultores.
Revisão: Romana Zaidan, advogada em
Pires Advogados e Consultores.
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