STJ afasta demolição de edifício em área ambiental: o que a decisão representa para a construção civil

 

Por Fernanda Barreto Campello Walter

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) disponibilizou, em 17 de agosto de 2026, acórdão que traz uma importante reflexão para o setor da construção civil: diante de uma edificação considerada ambientalmente irregular, a demolição deve ser sempre a consequência necessária?

Ao julgar caso envolvendo edifício residencial construído em área considerada de preservação permanente (APP) de restinga, a Segunda Turma do STJ entendeu, por maioria, que a demolição integral seria desproporcional diante das circunstâncias concretas. Em seu lugar, determinou a conversão da obrigação de demolir em perdas e danos adicionais.

O julgamento merece atenção de incorporadores, construtores, investidores e proprietários porque enfrenta situação especialmente sensível no desenvolvimento imobiliário: empreendimentos implantados com respaldo do Poder Público e do próprio Judiciário que, anos depois, têm sua regularidade ambiental questionada.

Um empreendimento que não nasceu à margem da lei

O edifício não foi construído clandestinamente, nem em descumprimento deliberado de ordem administrativa ou judicial. Segundo o voto vencedor, a obra foi executada com base em norma municipal de 2014, que autorizava edificações de seis pavimentos no local, e sua continuidade contou com respaldo judicial.

O imóvel estava ainda separado da praia e da vegetação remanescente por uma avenida existente desde a década de 1970, em área cercada por condomínios de estrutura semelhante. As 24 unidades residenciais haviam sido regularmente comercializadas a terceiros de boa-fé.

Um aspecto recebeu particular destaque no voto do Ministro Afrânio Vilela: o próprio STJ havia, em três oportunidades anteriores, permitido a continuidade das obras. Para o Ministro, essas decisões influenciaram a conduta dos envolvidos e contribuíram para a percepção de legalidade do empreendimento, inclusive perante os compradores.

O dado é relevante porque empreendimentos imobiliários são planejados, licenciados, financiados, construídos e comercializados ao longo de anos. Empresas, bancos, investidores e compradores tomam decisões econômicas importantes confiando em normas, autorizações administrativas e decisões judiciais.

Quando, ao final dessa trajetória, o próprio Estado passa a questionar aquilo que anteriormente admitiu, surge uma tensão inevitável entre proteção ambiental e segurança jurídica.

O STJ não aplicou a teoria do fato consumado

A decisão não significa que uma construção ambientalmente irregular possa permanecer simplesmente porque foi concluída.

O STJ afastou expressamente a discussão sobre a chamada teoria do fato consumado, cuja aplicação em matéria ambiental é vedada pela Súmula 613. O simples decurso do tempo, portanto, não transforma uma situação ilícita em regular.

A questão enfrentada pelo Tribunal foi outra: a proporcionalidade e a efetividade da ordem de demolição diante das circunstâncias concretas do empreendimento.

Para o Ministro Afrânio Vilela, os principais atingidos pela demolição seriam os terceiros adquirentes de boa-fé, que provavelmente recorreriam ao Judiciário para impedir a desocupação de seus imóveis. O resultado poderia ser a multiplicação de novas disputas judiciais e, paradoxalmente, o retardamento da própria reparação ambiental.

Nesse contexto, a Corte considerou relevante a inexistência de descumprimento deliberado pelo empreendedor, a atuação anterior do Poder Público e do Judiciário e a situação jurídica dos atuais proprietários.

Por que a demolição foi convertida em indenização

O voto vencedor acrescenta um fundamento importante ao debate: a conversão da obrigação não decorreu apenas de uma ponderação abstrata de interesses.

O Ministro considerou existir, naquele caso, inviabilidade material e normativa da tutela específica, diante da conclusão e da comercialização regular do empreendimento a terceiros de boa-fé.

A solução encontra fundamento no art. 499 do Código de Processo Civil, que permite a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos quando a tutela específica ou a obtenção de resultado prático equivalente se tornam inviáveis. O voto cita, inclusive, precedentes do próprio STJ admitindo essa conversão, inclusive em matéria ambiental.

Isso não significou afastar a responsabilidade ambiental da incorporadora.

O Tribunal determinou que seja apurado, em liquidação de sentença, o custo integral de um projeto de demolição — desde o planejamento técnico até a limpeza da área e a destinação ambientalmente adequada dos resíduos. Esse montante deverá ser acrescido à indenização anteriormente fixada, correspondente a um terço do lucro obtido com o empreendimento.

Há ainda um detalhe importante: a parcela adicional não deverá ser simplesmente destinada a um fundo ambiental genérico. O voto determinou sua aplicação em projetos vinculados especificamente ao ecossistema local da Praia de Palmas, buscando aproximar a compensação financeira, tanto quanto possível, da recuperação in loco e in natura do ambiente afetado.

Não houve, portanto, um “perdão” ambiental. Houve uma alteração na forma de reparação.

Um precedente relevante para a construção civil

A decisão não autoriza genericamente a substituição de demolições por indenizações. O próprio voto enfatiza o caráter excepcional da solução e as peculiaridades daquele caso.

Ainda assim, o julgamento traz uma sinalização importante: mesmo em matéria ambiental, a definição da medida reparatória pode exigir a consideração da proporcionalidade, da efetividade da tutela, da conduta do empreendedor, da atuação do Poder Público e da situação de terceiros de boa-fé.

Para o setor imobiliário, o acórdão reforça ainda outra lição: a segurança de um empreendimento começa muito antes da obra.

Licenciamento ambiental e urbanístico, análise de APPs, restrições de ocupação, legislação municipal e autorizações dos órgãos competentes precisam ser tratados como elementos estruturantes do projeto. Igualmente importante é preservar a rastreabilidade de sua trajetória regulatória.

Pareceres técnicos, licenças, manifestações dos órgãos públicos, estudos ambientais e decisões judiciais podem, anos depois, ser fundamentais para demonstrar a boa-fé do empreendedor e a confiança depositada nos atos estatais.

No caso analisado, justamente a ausência de descumprimento deliberado, o respaldo administrativo, legal e judicial e a existência de adquirentes de boa-fé foram determinantes para afastar a solução mais extrema.

O acórdão foi proferido pela Segunda Turma do STJ no AgInt no AREsp nº 2.110.631/SC, com julgamento concluído em 4 de agosto de 2026 e disponibilização em 17 de agosto. O voto vencedor foi apresentado pelo Ministro Afrânio Vilela.

Ainda é cedo para saber qual será a extensão desse entendimento em outros processos. Mas o precedente acrescenta um elemento relevante à jurisprudência ambiental: a obrigação de reparar permanece, porém a definição de como essa reparação deve ocorrer não pode ser dissociada, no caso concreto, da proporcionalidade, da efetividade e da segurança jurídica criada pela própria atuação estatal.